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物业管理活动中相关主体的权利与义务
长泰县人民政府门户网站 www.changtai.gov.cn  发布日期:2012-09-20  浏览

  

一、业主的权利与义务
(一)业主的权利
1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2、业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者管理人,业主有权依法更换。
3、业主有权提议设立业主大会和召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。
4、参加业主大会会议和行使投票权,选举业主委员会成员并享有被选举权;业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。
5、按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务。
6、监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。
7、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
8、业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
9、业主对业主大会或者业主委员会作出侵害业主合法权益的决定,可以请求人民法院予以撤消。
(二)业主的义务及禁止行为
1、业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不以放弃权利不履行义务。
2、业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。
3、业主不得有任意弃置垃圾、高空抛物、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。
4、遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
5、业主应当遵守法律、法规以及管理规约;遵守业主大会议事规则;执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。
6、按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用。
7、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。
8、业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
9、物业存在安全隐患,危及公共利益及其他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。
10、业主需要装修房屋的,应当事先告知物业服务企业;业主或者使用人装修房屋的,应当遵守有关规定和临时管理规约、管理规约。因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追赔。装修人擅自拆改燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。
11、业主在住宅室内装饰装修活动中,禁止下列行为:
(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
(2)未经批准搭建建筑物、构筑物;
(3)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
(4)未经批准改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台砖、混凝土墙体;
(5)未经批准拆改燃气管道和设施;
(6)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
(7)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
12、业主出租或者出售物业的,应当在物业租赁或者买卖合同中,对物业服务费用的交纳作出约定,并在合同签定后十日内,将物业承租人或者买卖人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。出租物业的业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。
13、物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
二、业主大会和业主委员会的权利与义务
(一) 业主大会和业主委员会的权利
1、下列事项通过业主大会的形式,由业主共同决定:
(1)制定和修改业主大会议事规则;
(2)制定和修改管理规约;
(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(5)筹集和使用专项维修资金;
(6)改建、重建建筑物及其附属设施;
(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2、业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
3、业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(4)监督管理规约的实施;
(5)协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系;
(6)督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用和专项维修资金;
(7)根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼;
(8)根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户,并按照法律、法规规定使用和管理;
(9)审议业主和物业服务企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告;
(10)就全体业主共有的房产办理登记手续;
(11)定期公布财务收支情况;
(12)业主大会赋予的其他职责。
4、业主委员会每届任期三年。业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员会,根据业主大会的授权和业主规约的约定,行使对业主委员会的监督权。
5、经业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会作出决定,并在物业管理区域内公告。
6、业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
(二)业主大会和业主委员会的义务及禁止行为
1、业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会委员发生变更的,应当向备案部门变更备案。
2、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。
3、召开业主大会会议,应当于会议召开前15日通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
4、业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
5、业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
6、业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督;住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
7、经业主大会会议通过的业主委员会章程,应当就业主委员会议事规则、委员的权利义务、印章使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。
8、业主委员会委员应当模范履行业主义务,其近亲属不得在本区域内物业服务企业中任职。业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担,其筹集、管理和使用办法,由业主大会决定,不得要求物业服务企业提供工作经费;业主大会和业主委员会的工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督;
9、三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次;业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。业主委员会会议应当作书面记录,记录由出席会议的委员签字后存档。
10、业主委员会任期届满前二个月内,应当召开业主大会进行换届选举;原业主委员会应当在任期届满十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
11、业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用。
12、业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
三、物业服务企业的权利与义务
(一)物业服务企业的权利
1、物业服务企业有权根据物业服务合同的约定收取物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
2、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
3、物业服务企业有权要求建设单位按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
4、物业服务企业承接物业时,有权对物业共用部位、共用设施设备进行查验;并在办理物业承接验收手续时,物业服务企业有权要求建设单位或业主委员会移交下列资料:
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
5、物业服务企业对业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费或者物业服务资金的,可以依法追缴。
6、物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
7、物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托向终端用户代收规定费用的,可以根据双方约定向委托单位收取手续费。
8、物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定以及业主规约的行为,有权予以劝阻、制止。
(二)物业服务企业的义务及禁止行为
1、物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定,提供相应的物业服务,并接受业主监督。
2、物业服务企业承接物业时,应当做好查验记录。发现材料不齐全,共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的,应当书面告知建设单位或业主委员会。物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和规定的资料交还给业主委员会,并与业主大会选聘了新的物业服务企业做好交接工作。
3、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
4、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
5、物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。
6、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定以及管理规约的行为,物业服务企业应当制止,并及时向业主委员会和有关行政管理部门报告。
7、物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
8、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
9、物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人,并依法加强监督管理。
10、物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
11、物业服务企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同以外的服务),应当按照规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。
12、实行物业服务费用酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
四、建设单位的权利与义务
(一)建设单位的权利
1、住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的,投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
2、建设单位应当在销售物业之前,有权制定临时管理规约,但不得侵害物业买受人的合法权益。
3、建设单位可以被邀请参加首次业主大会的筹备组。
4、建设单位尚未销售的物业,具有参加业主大会的投票权,但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的百分之三十。
(二)建设单位的义务及禁止行为
1、住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,签订书面的前期物业服务合同,并在三十日内报物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。建设单位与物业买售人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
2、建设单位在出售物业前,应当按照房地产行政主管部门提供的示范文本,制定临时管理规约,并将临时管理规约报物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
3、建设单位与物业买受人签订的物业出售合同,应将临时管理规约、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。
4、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(1) 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
发现材料不齐备,共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的,建设单位应当及时整改。
5、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
(1)建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最少不低于五十平方米;
(2)建筑面积超过十万平方米的,超过部分按照千分之二配置;建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,并具备水、电基本使用功能。
6、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
7、已竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
8、建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。
9、物业管理区域符合业主大会成立条件的,建设单位应当在三十日内向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。
五、居民委员会的职责
1、居民委员会的任务:
(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策,维护居民的合法权益,教育居民履行依法应尽的义务,爱护公共财产,开展多种形式的社会主义精神文明建设活动;
(2)办理本居住地区居民的公共事物的公益事业;
(3)调解民间纠纷;
(4)协助维护社会治安;
(5)协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作;
(6)向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。
2、居民委员会根据有关规定对业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督。
3、居民委员会有权派代表参加相关物业管理区域首次业主大会筹备组和换届筹备组工作。
4、因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,居民委员会有权派代表参加清算组,做好业主共同财产清算工作。
六、政府相关行政主管部门的职责
1、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府其他有关行政管理部门应当按照各自职责,依法做好与物业管理有关的监督管理工作。
乡(镇)人民政府、城市街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监督。
2、建设单位向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的,县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当按照《福建省物业管理条例》第七条的规定划分物业管理区域。但对已经自然形成且无争议的区域,当地居民委员会(社区居民委员会)向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门书面提议后,经其确认无异议的,不再重新划分。
需要调整物业管理区域的,县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或者乡(镇)人民政府,按照《福建省物业管理条例》第七条的规定,结合当地居民委员会(社区居民委员会)的布局划分物业管理区域。
3、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起三十日内,应当会同乡(镇)人民政府或者城市街道办事处组织成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),并确定筹备组召集人。
4、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当在收到业主委员会符合规定的备案文件之日起五日内发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。
5、业主委员会任期届满未换届的,县(市、区)人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组。
6、因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的,在解散前三十日内,城市街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会会议,推选业主代表。业主代表、业主委员会代表、物业服务企业代表、居民委员会代表组成清算组,在县(市、区)人民政府房地产行政主管部门、城市街道办事处或者乡(镇)人民政府监督下,做好业主共同财产清算工作。
7、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤消其决定,并通告全体业主。
8、县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
9、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
10、物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门,根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。
11、城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时,对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。
12、未经城市规划行政主管部门批准,不得擅自搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物使用功能,不得擅自变动原设计立面、色彩、外观格式。
13、公安机关要高度重视居民住宅区安全防范工作,把它作为日常管理、防范工作的重点来抓,加强检查和指导,对存在的薄弱环节,督促有关部门和单位消除隐患,堵塞漏洞,依法查处各种违法犯罪活动。
14、公安消防机构应当对机关、团体、企业、事业单位遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查。对消防安全重点单位应当定期监督检查。
15、县级以上人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内建筑装修活动实施监督管理。县级以上人民政府城市规划、房地产、消防、环境保护、质量技术监督等部门,应当按照各自职责,做好与建筑装修活动相关的监督管理工作。
16、未经公安消防机构批准,不得擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施、燃油设施及实施其他增加建筑物火灾荷载或者影响火灾扑救的行为。
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